テナントの退去時に原状回復を免除し、借主が造った内装（内部造作）を貸主がそのまま引き継ぐ場合、貸主は内部造作を時価で受贈益に計上します。市場価格のない改装費の時価は、借主の固定資産台帳にある未償却残高を使うのが実務上の扱いで、当事務所でもこの方法で処理しています。借主側には除却損が生じるため、退去の合意時に双方で金額を共有しておくと処理がそろいます。

テナント物件では、スケルトンで貸付、 退所時には原状回復が義務付けられていることが少なくなくありませんが、 貸主と借主の話し合いで原状回復が免除されるケースもあります。 その場合の貸主側の税務処理を整理します。

この場合、借主さんの内部造作（改装費）を 貸主さんが無償で譲り受けることになります。 無償の譲受けですから、その内部造作を時価で評価して、 受贈益を計上しないといけません。

しかし、店舗の改装費の時価はどのように出せばよいか？

実務的には、借主さんにお願いして、 その改装費の固定資産台帳を開示してもらい、 未償却残高を時価としています。

中古車のように市場で売買されているものであればよいのですが、 時価がわからない場合は、 未償却残高を時価とすることも認められています。

当事務所の考え方

北九州市内の商業ビルや路面店では、次のテナントが内装をそのまま使うことを条件に原状回復を免除する契約が増えています。貸主にとっては次の募集がしやすく、借主にとっては解体費用が浮くため双方に利点がありますが、税務では無償の譲受けとして受贈益が生じる点を見落としがちです。

当事務所では、退去の合意書に「内部造作を無償で譲り受ける」旨と、借主の固定資産台帳から転記した未償却残高を記載してもらうようお勧めしています。金額が明文化されていれば、貸主の受贈益と借主の除却損が一致し、後日の説明も容易になります。

よくある質問

Q1. 借主が固定資産台帳を開示してくれない場合はどうすればよいですか

借主に開示の義務はないため、退去の合意時に協力を求めるしかありません。開示が得られない場合は、改装工事の見積書や請求書、同種の内装の相場などから合理的に見積もった金額を時価とします。見積もりの根拠は保存しておいてください。

Q2. 貸主が受け取った内部造作はその後どう処理しますか

受贈益に計上した金額を取得価額として建物附属設備などに計上し、耐用年数に応じて減価償却します。次のテナントが使わずに撤去する場合は、撤去時に除却損を計上します。

Q3. 借主側の処理はどうなりますか

借主は内部造作の未償却残高を除却損として損金に計上します。貸主に無償で引き渡すため、譲渡対価はゼロです。消費税については対価がないため不課税です。

Q4. 原状回復の免除と引き換えに借主から金銭を受け取った場合は変わりますか

金銭を受け取った場合は、その金額が内部造作の対価と原状回復費用の免除の対価のどちらにあたるかを契約内容で判断します。受贈益ではなく譲渡対価として処理する部分が生じ、消費税の課税関係も変わるため、契約書の記載を確認したうえでご相談ください。