家屋と敷地をまとめて売買し、契約書に消費税の記載がない場合でも、家屋の売買には消費税がかかります。消費税の申告が必要な売主や買主は、売買代金を時価で土地と建物に按分して消費税を計算します。時価は固定資産税評価額の比で求めるのが一般的ですが、鑑定評価との乖離が争われた裁判例もあるため、契約書に消費税額を明記しておくのが最も確実です。

家屋とその敷地の売買契約書、家屋の売買については消費税がかかります。

その売買契約書に消費税の記載がないとき、 消費税の申告がいる会社や個人事業者は、 その取引にかかわる消費税の計算をしないといけません。

売買契約書に消費税の記載がない場合、 売買価額を「時価」で土地と建物に按分計算します。

問題は「時価」の決め方

一般的には、固定資産税の評価額を使うことが多いのですが、 不動産鑑定士の鑑定評価と固定資産税の評価額に乖離がある場合、 不動産鑑定士の評価によるべきとする東京地裁の判決がありました。

この裁判は、固定資産税評価によって按分すべきとする 税務署の主張が斥けた結果(国税敗訴)になったのですが、 逆もありうるわけで、 その都度費用をかけて鑑定評価をすることも実務的に難しいと思います。

結論として、不動産仲介業者さんの作成する売買契約書に 消費税の記載をしておくことが賢明ではないかと思います。

当事務所の考え方

北九州市内の不動産取引でも、個人間の売買や仲介業者を通さない取引では消費税の記載がない契約書を見かけます。当事務所では、課税事業者が売主または買主になる取引については、契約書に「うち消費税額 ○○円」と建物の消費税額を記載してもらうよう、契約前にお伝えしています。

記載がない契約書で後から按分する場合は、固定資産税評価額の通知書を売主から取り寄せ、土地と建物の評価額の比で計算した按分計算書を申告書の控えとともに保存しておきます。土地建物の一括譲渡の按分については 土地建物の一括譲渡と消費税 もあわせてご覧ください。

よくある質問

Q1. 契約書に消費税の記載がなければ消費税はかからないのですか

かかります。消費税の記載の有無にかかわらず、課税事業者が行う建物の譲渡は課税取引です。記載がない場合は売買代金を税込金額とみなし、按分した建物の金額から消費税額を計算します。

Q2. 個人が自宅を売却した場合も消費税の計算が必要ですか

事業を行っていない個人が自宅を売却する場合、消費税の納税義務はありません。買主が課税事業者であっても、免税事業者や事業者でない個人からの購入はインボイスがないため、買主側の仕入税額控除は経過措置の範囲に限られます。

Q3. 固定資産税評価額と実際の価格が大きく違う場合はどうすればよいですか

築年数が古く建物の評価額が極端に低い場合や、逆に評価額が実勢より高い場合は、不動産鑑定士の鑑定評価を取ることが選択肢になります。鑑定費用と消費税の差額を比較したうえで判断してください。

Q4. 按分計算に使った資料は保存が必要ですか

税務調査で按分の根拠を求められるため、固定資産税評価額の通知書や評価証明書、按分計算書を申告書とともに保存しておいてください。保存期間は帳簿書類と同じく原則 7 年です。